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中原地产:2020年天津上半年房地产市场总结及下半年市场展望

来源:天津资讯网 房产

  行业形势:秩序恢复,量价维稳,需求回归

  调控政策边际改善,“房住不炒”仍是底线。宏观经济层面,在疫情影响下,2020年不设经济增长目标,聚力实现“六稳”、“六保”。住房政策层面,坚定“房住不炒、因城施政”举措。同时将实行“稳健、灵活、适度”的货币政策。加快区域发展战略,落实京津冀、粤港澳、长三角、长江中游、成渝城市群发展。

  

图1:宏观发展方向

  土地市场:供应充裕,地价平抑,流量为王。

  在疫情和融资收紧双重影响下,2020年上半年土地市场成交量下降,房企拿地需求缩减,土地获取容错率低。房企拿地逻辑清晰,高流量、短周期、低总价、低启动资金成为房企拿地标准。小面积、高流量、低总价地块成为上半年土地市场成交主力。

  

图2:土地成交情况

  

图3:2020年上半年土地成交结构

  新房市场:量价维稳,需求回归;刚需巩固,改善复苏。

  2020年3-6月市场快速恢复,全年销售规模预期微降5%~10%。

  2020上半年商品住宅成交量约512万?。因年初疫情影响,同比19年上半年,供应量下降31%,成交量下降15%。2020年3-6月房地产市场持续回暖,新房供应逐月上涨,供应150万?,成交量135万?。

  

图4:天津市新房供求走势

  刚需仍为主体,但挖掘空间有限;主流改善复苏,但敏感点转移

  城市新房市场面积段结构以传统的刚需、改善为主导,其中刚需主力段集中在80-90?,少量90-100?;初改主力段集中在100-120?;改善主力段集中在120-140?。

  

图5:天津市新房成交结构

  市内六区:新中产躬身入局,90后占比近3成;

  环城四区:环线一体化后,进入第二次分化进程;

  远郊五区:新头部房企引领格局变化,武清宝坻依靠京津一体化带动,蓟州静海专注本地市场升级;

  滨海新区:住宅市场热点板块点状呈现,外来人口增量是住宅成交核心;

  二手房市场:议价空间扩大,改善需求复苏。

  市场活跃度恢复至2019年同期水平,议价空间扩大促进成交量增长。2020年上半年两室成交活跃度最高,成交套均面积同比扩大4?。

  

图6:二手房成交走势及趋势

  下半年市场展望

  基本面较好的城市/区域,接下来才会有比较好的市场表现;

  央行2019年家庭负债情况看楼市:刚需空间有限、刚需加杠杆空间有限;

  人口增量是否稳定是支持城市房地产市场的核心底气;

  调控精细化,土地的账面价值能否顺利变现考验操盘方式和能力;

  购房者选择优质的城市/区域、良好的居住体验及服务、稳定的租金收益;

  宏观经济数据来源:天津市统计局,天津市政务网

  土地数据来源:中原地产搜地平台

  新房数据来源:中原集团搜地平台、天津市住建委

  二手房数据来源:中原地产数据库


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