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城市更新怎么搞? 嫩江路42-58号的那些事儿

来源:天津资讯网 房产
嫩江路片区新貌。本报记者 吴迪 摄

嫩江路片区旧貌。和平区住建委供图

嫩江路片区居民了解城市更新政策。和平区住建委供图

居民们现场查看设计图。和平区住建委供图

工人们正在进行内部装修。本报记者 吴迪 摄

嫩江路片区新貌。本报记者 吴迪 摄

  2021年8月23日,我市首个城市更新项目──和平区嫩江路片区城市更新开工。

  实施城市更新,从大规模“增量建设”转为“存量提质”,是推动城市高质量发展的必然要求。

  城市更新不是“棚改”,也不同于“旧改”。城市更新的核心不只是改造旧房子,同时还要针对城市重点区域进行空间结构调整、生态修复、历史文化保护和城市风貌的塑造,以及推动城市基础设施建设、促进新产业新业态的融合发展。

  城市更新究竟怎么搞?该解决哪些困难?发生了哪些故事?和平区对此进行了有益的探索和尝试。

  为什么改?

  赵亮在这里住了将近50年。“楼梯是歪的,每次上楼都怕掉下来。房子的外廊也快散了,我们用一根大棍子支着。”赵亮说,地铁3号线在地下进行盾构作业的时候,他放在桌上的杯子居然被震到了地上。

  和平区嫩江路42—58号,是一栋拥有百 年历史的日式建筑。青砖红顶、砖木结构,2500平方米的二层小楼,住着99户老街坊。

  2021年8月开工,到12月底主体完工,短短4个月,这座老建筑迎来了“新生”。在原址拔地而起一座新楼,恢复居住属性的同时,还原了老建筑的文化肌理。

  “嫩江路的城市更新解决了两个问题,一个是安全,一个是民生。”和平区旧城区提升改造领导小组指挥部副总指挥曲林说。

  赵亮在这里住了将近50年。历经百 年风雨,这栋小楼无论是从安全性还是从使用性方面,都存在着不同程度的问题。前年6月份赵亮搬离的时候,整栋楼已不适合居住。

  “楼梯是歪的,每次上楼都怕掉下来。房子的外廊也快散了,我们用一根大棍子支着。”赵亮说,地铁3号线在地下进行盾构作业的时候,他放在桌上的杯子居然被震到了地上。

  2020年6月,和平区政府发出紧急避险令,有序组织所有居民搬离。

  其实,即便没有安全因素,嫩江路这栋小楼也不适合居住了。

  老住户刘玉强告诉记者,这里大部分户型不足10平方米,最小的只有5平方米,最多的人家住着老少三代,房子狭窄闭塞。最难过的是冬天,房子漏风,多好的电暖气都不管用,睡觉都得穿着厚厚的衣服。房子小,所有的户型都没有厨房,邻居们做饭是在楼道里搭个灶台,一到饭点,烟熏火燎呛得人难受。

  “最要命的是上厕所,整栋楼就一个厕所。”刘玉强说,这几年邻居们都是跑到附近的大商场恒隆去上厕所,“但是商场也有关门的时候,晚上就难了。”

  房子老了,水电气、上下水都存在问题。巨鹏是劝业场房管站副站长,他对这片老房子了如指掌,站里近年来派出两个维修师傅专盯这一片,小修小改,一天也闲不住,出了毛病随时维修。

  “咱啥时候能住上结实亮堂的房子哟!”眼看着门前繁华的金街、高档亮丽的购物中心,街坊邻居们打心眼儿里期盼着住房条件的改善。

  “改善人民群众居住条件,提升居民幸福感。”这是和平区政府努力的方向,但在高楼林立、寸土寸金的市中心区域解决“老破小”问题,着实考验政府的执政能力。和平区全力推动,将嫩江路片区纳入棚改。

  时间来到2021年,随着国家政策的调整,“转变城市发展模式,不搞大拆大建”,“棚改”逐渐退出历史舞台,“城市更新”模式应运而生。

  城市更新怎么搞?没有现成的模式和标准,和平区“摸着石头过河”,确保在全面建成小康社会的道路上不落一户、不差一人。

  有什么难?

  “棚改这个事儿,确实不再进行了。”巨鹏与嫩江路的老邻居打交道也六七年了,他说话大伙儿都信,“城市更新是为了保护大伙儿利益,不然这房子住也住不了,变现也变现不成,受损的还是大伙儿。”

  百 年历史的老房子,最“资深”的住户在这儿住了半个多世纪。条件稍好的,能走的早走了,留下来的,各有各的难。

  嫩江路片区城市更新改造方案公布,居民群里炸了锅。“不拆了?原地更新?门儿都没有!”初次征询意见,80%居民不同意。

  意料之中。

  居民们盼拆迁盼了很多年,突然不允许大拆大建,很多人一时转不过这个弯。

  “为什么不拆了?”

  城市更新千头万绪,最难的是群众工作。和平区成立了项目专班,几十名干部分组包户,一字一句向居民们宣讲国家政策。嫩江路项目不仅仅是个更新项目,更是个民心工程。民心工程,就要把工作做到人的心里。

  “棚改这个事儿,确实不再进行了。”巨鹏参与过和平区几大拆迁工程,与嫩江路的老邻居打交道也六七年了,他说话大伙儿都信,“城市更新是为了保护大伙儿利益,不然这房子住也住不了,变现也变现不成,受损的还是大伙儿。”

  涉及各家的切身利益,关键时刻都得仔细掂量。昨天答应得好好的,第二天又变了。“群众工作就是要反复做、做反复。”劝业场街道和房管站联合组建了20多人的团队,从早到晚忙的都是嫩江路的事儿。

  第二轮征询,带来了设计方案,房子建成什么样,屋里什么格局,一目了然,让老百姓踏实、安心。

  赵亮和邻居们看到了自家的房型图。整栋楼80多户,光是房型就60多个,每家每户都不一样,门、窗开在哪,上下水管道怎么走,都标注得清清楚楚。特别是更新后的房子都增加了厨房和厕所。

  “好嘛,我看这一栋楼的设计工作量,比得上一个小区的了!政府没少费心!”赵亮不禁感慨。

  设计师全程在位,跟着社区干部,随时解答居民问题。

  “屋里这根管子,能再往门后挪挪吗?”

  “我家门前楼道拐角这块地儿,能保留吗?”

  “厕所放在一进门右手可以吗?”

  “没问题,尽可能满足大家的要求。房子是给居民们住的,设计也一定以居民的需求为中心,设计方案前前后后大改了3次、微调了50多个版本,一户一稿,密密麻麻标注着每一户户主的名字。只要不突破建筑规范,在公平公正的前提下,都最大限度地满足居民的心愿。”巨鹏说。

  按照和平区房屋租赁市场价格,确定了居民们的周转费,15平方米以下每月补贴2250元,15平方米—30平方米的每月补贴3150元,30平方米以上每月补贴4050元。

  第三轮居民意见征询,在社区的大会议室里,与第一次明显不同,更新方案从最初80%居民不支持,到获得了95%的居民赞同,几个月的群众工作取得了实效。

  “政府是想方设法让我们住好!”人群里有不少人这么说。

  改成嘛样?

  “原高度,原面积,原层数、原规模,都不能变,城市更新杜绝大拆大建,只能原地重建,恢复它原有的建筑肌理。但同时,每一户要增加厨房和厕所。”和平区住建委副主任张华刚说。

  嫩江路片区的改造不同以往,它地处和平区历史文化保护街区,受风貌建筑影响,对项目的改造和施工会有各种要求和限制。按照和平区提出的城市更新改造方案,嫩江路项目要在原拆原建的基础上达到成套化标准,尽最大可能改善居民们的居住环境。

  “原高度,原面积,原层数、原规模,都不能变,城市更新杜绝大拆大建,只能原地重建,恢复它原有的建筑肌理。但同时,每一户要增加厨房和厕所。”和平区住建委副主任张华刚说。

  最现实的问题是,新建筑不能长“高”,也不能长“胖”,还得实现每一户都有厨房和卫生间,面积从哪来?成套化改造,到底要如何改?

  和平区非成套老旧房屋将近130万平方米,除去五大道历史文化核心保护区域内的50多万平方米,还有70万平方米需要更新改造,都面临着同样的问题。嫩江路的更新改造是一个开始,为全区乃至全市趟出一条适合自身条件、可持续发展的路子,是这一片区城市更新的重要使命。

  由区领导带队,项目指挥部南下上海、广州等多个城市进行参观考察,汲取了南方城市更新经验的同时,根据自身情况进行创新,指挥部决定采取“抽户”的方式。

  “所谓‘抽户’,就是通过异地安置部分居民,释放出一定面积,均摊到留下来的每个住户,给他们增加厨房和卫生间。”张华刚说。

  经过仔细测算,嫩江路片区整栋楼至少要腾出200平方米,才能确保成套化目标实现,涉及户数大概10户以上,指挥部决定“抽户”由居民们自由报名产生。抽走的住户以套内面积1:3.5的比例进行异地安置,即在嫩江路拥有10平方米住房,异地安置可以得到套内面积35平方米的楼房。

  “那天政府租了好几辆大轿子拉着我们去看房。”老住户陈强说,“地点不错,在环内地铁6号线边上,配套齐全,独单、偏单都有。”

  陈强在嫩江路的房子是30平方米,按照1:3.5折算,他可以置换105平方米套内面积的楼房。

  “换成3套独单,两个儿子一人一套,我和老伴儿住一套。”陈强算了算觉得合适。包括陈强在内,嫩江路有13户居民选择了“抽户”,迁到环内政府定向提供的置换房。

  余下的86户居民留了下来。“更新后的嫩江路片区,基本达到拎包即住的标准,为居民们安装了洗手盆、马桶,为了确保供热效果,家家户户都配备了地暖。”张华刚说,虽然政府在投资上会增加不少,但是这笔钱花得值。

  有何创新?

  嫩江路秉承的一个基本底线是:不低于现状的安全等级、防火、通风、日照等标准,这一探索尝试写进了后来出台的我市城市更新相关文件里。和平区住建委综合行政执法支队副支队长张守军说。

  不同于以往的城市建设方式,城市更新不是通过新增用地的出让来进行土地开发和建设,而是在存量土地上进行二次开发。实施城市更新,是为解决城市空间不足、土地资源的严重缺乏,是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。

  和平区城市更新谋划启动在两年前,那时候全市相关领域的政策还是空白。无论从工作机制、审批流程、建筑规范,还是施工标准,都需要慢慢摸索。

  “没有现成的模式,市里给了我们很多支持,鼓励我们大胆创新。这个项目没有敢于突破、勇于担当的精神,是不可能干成的。”和平区住建委综合行政执法支队副支队长张守军说。

  城市更新不是单一部门能做成的,和平区各有关部门都在为这个项目出谋划策。在审批流程方面,以前的项目是你报、我审,有问题拿回去,你改。而嫩江路这个项目是报、审同时推进,出设计图的同时,有关部门就提出来哪些地方不合适,把审批前移,把后期可能出现的问题,尽早解决,争取审批一次通过。

  事实上,这座百 年建筑,在原址上进行原拆原建,很多方面都与现行规范有冲突。比如,片区内主体建筑跟相邻建筑物最窄的地方只有半米间距,这么近的楼间距不符合现行建筑规范,无法通过审批。

  怎么办?指挥部组织了一次又一次专家论证,在矛盾的权衡中,在确保建筑安全的同时,专家建议把周边相邻建筑进行大修,这样一来,片区内建筑总体安全性都提高了。

  对于老旧房屋的改造,嫩江路秉承的一个基本底线是:不低于现状的安全等级、防火、通风、日照等标准,这一探索尝试写进了后来出台的我市城市更新相关文件里。

  但是真正进行施工的时候,却困难重重。建筑物间距太近,作业面只有宽2米、长60米的一个长条形区域,旁边建筑基础很浅,新的建筑物在施工过程中如果操作不当,就很有可能造成相邻建筑下沉、倾斜甚至主墙体开裂。

  “确定了5个施工方案,请专家一轮一轮过筛子,一个个论证可行性。最后的方案,既能保证顺利施工,又能对相邻建筑起到保护作用。”张守军说。

  嫩江路片区的改造,只是一栋小楼,但绝不仅仅是重建一座小楼,而是从一个城市补短板的角度进行长远考虑。

  房子要建,周边的配套也要同步提升。鞍山道8米宽的道路,经过物探发现有27条管线,各个年代都有。项目施工过程中将所有市政管网线做汇总处理,同时增加以前没有的雨污分流、供暖等管线。

  更新比新建更难。但是即使这样,也要更新。

  因为城市不仅需要更新,城市也需要记忆。一座有记忆的城市,才有温度和厚度。这座在原址上原迁原建的建筑,不是空无一人的摆设,而是住满了居民,他们的身上满满记录着这座城市的往事。

  张守军说:“快了,到今年5月就可以圆满完成任务了。”

  对于赵亮等老街坊们来说,改造后的新家离他们越来越近了,对那一刻,他们充满了期待。(记者 张立平 吴迪 摄)

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